“以房养老”多地遇冷 以房养老保险将在全国范围推广
“以房养老”保险将在全国范围推广
你愿用房子换养老金吗?
银保监会日前发布通知，决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。
老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
杭州：
首单“以房养老”保险落地
8月7日，浙江首单“以房养老”保险客户陆先生夫妇从杭州市金融办相关负责人手中领到了第一笔养老保险金。这意味着，国内首款以房养老保险产品在杭州正式落地。
陆先生夫妇将自己的住房反向抵押给了保险公司，今后他们每个月都能领到这笔养老金，等他们过世之后，保险公司则将获得抵押房产的处置权。
退休之前，陆先生是普通的工薪阶层，他和老伴两人的养老金每个月差不多3900元，除了生活上的基本开支，还要看病吃药，老两口连饭菜都不敢多吃。
对两位老人来说，最值钱的财产就是他们的房子了。6月20日，他们与幸福人寿正式签订了一款老年人住房反向抵押养老保险产品。8月7日，两位老人分别领到了第一笔养老金，加起来6000元出头。
陆先生算了一笔账，以前每月仅有3900多元养老金，现在每个月多了这笔钱，夫妇俩的养老金增加到了近万元。万一以后老了想去住养老院，房子还是可以拿去出租，租金也归自己，又多了一笔收入，可以补贴去养老院的花费。
南京：
试点两年多仅5人5户投保
2016年7月，南京被列入保险版以房养老第二批试点城市，经过一年多的准备，南京首单以房养老保险于2017年8月落地。截至目前，南京共有5人5户投保，年龄多在70岁左右，以独居老人为主，退休后平均收入普遍不高。
南京第一位“尝鲜”的老人汤爷爷今年76岁，身体很硬朗，老伴2010年去世后，他就成了独居老人。汤爷爷的退休工资不高，每月到手也就3600元左右，只够基本的生活开销。而两个儿子也都表明不要房子的继承权，所以汤爷爷就想着能不能把房子盘活起来。
8月10日记者见到了上个月刚从贵州旅游回来的汤爷爷。“去年办了以房养老后每个月能领5000多块的养老金，加上退休工资有八九千了。之前跟你说我要看看祖国的大好河山，已经行动起来了。”汤爷爷乐呵呵地说。“手里有钱了也更敢花了，但最大变化还是心理上的，整个人更愉悦了。”
72岁的周爷爷跟汤爷爷聊过后也坚定地加入了以房养老的队伍。今年开始，周爷爷通过以房养老保险每月可领取养老金6000多元，“最大的变化，是对养老这个问题，一点也不慌了。”
投保老人的生活都有了不小的变化，但从推广情况来看，试点4年来，相关投保数据并不乐观。作为第二批试点城市，幸福人寿的相关保险产品在南京落地一年后，也只有5人5户投保。
“以房养老”保险为何遇冷?
早在2014年7月，原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点截止时间为2016年6月30日。2016年7月，原保监会决定将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市，试点时间延长至2018年6月30日。
从试点情况来看，业务开展并不理想。截至今年6月底，只有幸福人寿一家保险公司开展了相关业务，共有98户家庭139位老人完成承保手续。而最新统计数据显示，2017年全国60岁以上老年人口达2.4亿，预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增至2.55亿人左右。
试点了4年，为何保险版以房养老在供求端和需求端都遇冷?
1 险企担心房价下跌
缺乏业务开展信心
对保险公司来说，这个业务涉及房地产、金融、财税、司法等多个领域，存在许多不确定性，尤其是法律法规尚不健全，政策基础较为薄弱，业务流程管理和风险管控难度较大，难以盈利。
幸福人寿江苏分公司以房养老业务的负责人告诉记者，保险公司不积极主要是担心房价的不稳定。根据产品设定，老人养老金的多少和房屋价值直接挂钩。房屋评估价格是按照合同约定的，不能更改。不管房价涨还是跌，保险公司都要按照约定的金额给老人发放养老金。如果房价大幅下跌，保险公司就要承担很大的风险。
2 需要满足一定条件
传统观念难扭转
需求端方面，投保首先要符合一定条件：老人的年龄要在60周岁至85周岁之间，抵押的房屋必须是老人具有完全产权。其中，不少老人的房子是没有完全产权的，像是国产房、校产房等。
相比硬性条件，老人不积极主要还是因为将房产留给子女的传统观念根深蒂固。在央视发起的一项调查中，绝对不选择“以房养老”的被调查者比例达到了71%，根据调查结果，10%被调查者的选择是养儿防老，这部分群体认为“养儿防老比较好，房子可以留给后人”;3%被调查者认为“所有权不完整不好操作”;1%被调查者认为，“子女反对容易引发家庭矛盾”;64%被调查者认为：“收益不划算，感觉一辈子白辛苦了”。
记者了解到，就目前承保的“以房养老”客户来看，主要有以下特征：独居老人占大多数，70岁左右;其次，退休后平均收入普遍不高，属于急需资金解决养老问题，对于养老金的使用方面，他们也有长远规划打算;此外，房屋价值一般在100万-200万，大多为唯一住房。
此外还有房价变化的因素，目前很多人还是觉得房价会涨，因此抵押出去总觉得亏。
专家：
需标准化提高可信度
“以房养老”遇冷四年，为什么还要在全国推行?
国务院发展研究中心研究员刘卫民认为：以房养老为民众提供了有效的补充养老形式。其目的是在探索符合国情、满足老年人不同需要、供老人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，这无法替代基本社会保障。尽管首批试点成效不甚理想，但并不能因此而否定以房养老保险的创新价值和实践意义，全面扩围可行且必要。
随着中国老龄化越来越严重，业内人士认为以房养老保险的未来发展还是十分有潜力的。在以房养老保险向全国推广的背景下，随着经济社会转型以及市场不断培育，以房养老保险市场的潜在需求将会显现。
浙江省社会科学研究院研究员杨建华认为，“以房养老”本身是一个很好的尝试。它可以作为当下养老市场的一个补充方法。激活“以房养老”保险市场，首先要将“以房养老”的服务模式标准化和精细化，提高其可信度;同时，做好信誉背书，有力保障老年人和保险机构的相关权益。
银保监会在此次通知中特别强调，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强“以房养老”保险的风险防范。在业内人士看来，“以房养老”涉及保险、房产、信贷等多个金融环节，因此，在监管方面离不开政府各部门的通力管理。
在举措上，法律专家蔡湘南建议，当前应健全相关法律法规，以应对在开展保险业务过程中可能出现的长寿风险和利率风险。同时，还要管控好房地产市场波动风险和房产处置风险，建立规范有序的住房反向抵押养老保险市场。
另外，为了更好地激发市场需求,一些业内人士建议,在向全国推广的过程中,可以考虑逐步扩大抵押房产的范围,将其他类型的不动产,如商业类的房产、共有产权住房、农村宅基地房产等列入抵押范围,以便解决更多老年人的收入问题。
