明年楼市目标是“三稳”
12月24日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对明年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并强调坚持“房住不炒”的定位不变。
“房住不炒”定位不变
全国住房和城乡建设工作会议提到2019年楼市调控的几大任务，包括坚持“房住不炒”、完善长效机制、坚持因城施策、健全住房保障体系等，这些内容与2018年中央经济工作会议的表述高度一致。
关于“房住不炒”的基调，2016年中央经济工作会议曾提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，而2017年的中央经济工作会议并未提及。
“继2018年中央经济工作会议之后，住建部会议再次强调‘房住不炒’，说明全国房地产的调控力度将维持之前的水平。”中原地产首席分析师张大伟说，虽然最近部分城市出现微调，但从整体看，基本原则不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会改变。
体现在政策上，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上强调，要“继续保持调控政策的连续性稳定性”。
对此，易居研究院副院长杨红旭表示，这句话2017年中央经济工作会议曾经提过，但今年的中央经济工作会议没有提及。住建部再次重提，表明2019年楼市调控不会明显放松。
“稳地价、稳房价、稳预期”是目标
“稳地价、稳房价、稳预期”成为住建部2019年楼市调控工作的目标。
对于“稳”字的解读，同策研究院首席分析师张宏伟指出，这一“稳”，不是保持平稳不变，是要维持房地产市场小幅与适度的调整，而非快速下行。
“如果2018年可以用‘调控年’来形容的话，2019年最值得期待的就是‘稳定年’。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。
他认为，在此背景下，一线城市的降温尤其是房价的下探空间将变得有限，二三线城市将呈现更为明显的地区性差异，2018年上涨较快的城市将迎来降温。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫也认为，2018年房地产降温已经达到调控预期，从目前来看，调控由收紧逐渐变成局部放松。
分类指导非预示政策大面积放松
中央经济工作会议提出，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任。
易居研究院智库中心研究总监严跃进说，过去提的是“分类调控”，现在是“分类指导”，微妙的变化说明后续中央对于地方的楼市调控或更加强调“指导”的概念，由地方真正扮演调控的角色，这是“因地制宜”的一个重要突破。
张波表示，从近期山东省菏泽市放松“限售”一事不难看出，在因城施策的原则下，一个地区楼市调控的松紧完全取决于当地房地产市场的实际情况，放松既不代表“房住不炒”会松动，更非预示政策会大面积放松，甚至转向救市。
那如何切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处?全国住房和城乡建设工作会议提出，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核。
边调边打将是常态
2018年下半年，住建部等七部门在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。各地区纷纷跟进，在持续严打状态下，楼市乱象治理效果明显。
全国住房和城乡建设工作会议再次提出，加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。
张波说，可以预计2018年楼市的严打还将持续，投机炒房行为、房地产“黑中介”的违法违规行为、房地产开发企业的违法违规行为和虚假房地产广告依然是重点打击目标。
补齐租赁住房短板
值得注意的是，相比今年中央经济工作会议的表述，全国住房和城乡建设工作会议特别提到了租赁市场，要“补齐租赁住房短板”。
住建部强调，人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。
张波表示，2018年以来，租赁市场上的不和谐声音在各地有所呈现，比如部分城市租金非理性上涨、长租公寓“爆仓”、租金贷引发市场慌乱情绪等。因此，2019年在继续推进各项住房试点工作的基础上，推动租赁市场健康有序有质量发展，也将是租赁政策的重点之一。
